Les évaluations expliquées

Les évaluations résidentielles sont un élément clé de la transaction chaque fois que vous achetez une maison, refinancez votre maison ou vendez votre maison à quiconque a besoin d'un prêt hypothécaire.

 

Par exemple, au milieu d'une transaction d'achat et de vente, le vendeur devra commander une évaluation pour déterminer si le prix de vente est juste compte tenu de l'état, de l'emplacement et des commodités de la propriété.

 

D'autre part, si vous achetez une propriété ou refinancez votre maison, l'institution prêteuse ordonnera une évaluation pour s'assurer qu'elle ne prête pas plus d'argent que la valeur de la propriété.

 

Le processus d'évaluation des propriétés résidentielles est assez standard dans tous les domaines, quel que soit le type de service d'évaluation requis. Tout d'abord, l'évaluateur procédera à une inspection approfondie de l'intérieur et de l'extérieur de la maison, citant toutes les conditions qui auraient une incidence sur la valeur de la propriété, telles que les installations récemment rénovées ou les réparations nécessaires.

 

L'évaluateur mesurera également la superficie en pieds carrés de la maison, en tenant compte du nombre de chambres et de salles de bains, ainsi que de la fonctionnalité des plans d'étage. Outre l'inspection physique, une quantité considérable de poids est accordée à l'analyse des données, aux tendances du marché et à l'approche de comparaison directe, dans laquelle l'évaluateur analyse les ventes récentes et similaires (c'est-à-dire les « comparables ») disponibles dans la région pour déterminer la valeur marchande. , à l'aide d'ajustements éprouvés.

 

Cela dit, si la banque/l'institution prêteuse le demande, l'approche du coût peut également être utilisée. Dans cette approche, la valeur de la propriété est déterminée en additionnant la valeur de chaque caractéristique individuelle de la maison, moins l'amortissement.

 

Une fois l'inspection physique, les comparables et les calculs terminés, l'évaluateur rédigera un rapport contenant les éléments nécessaires suivants :

 

• Photos de l'avant, de l'arrière et de la rue de la maison

• Un croquis de l'extérieur de la propriété

• Un plan de rue de la propriété et son emplacement

• Le calcul de la superficie en pieds carrés

• Photos de l'extérieur avant des comparables utilisés

• Autres informations pertinentes, y compris les études de marché, les registres fonciers publics, les registres fiscaux publics, etc.

Les évaluations de maisons de luxe se produisent pour deux raisons :

1. L'établissement prêteur en commandera un au nom de l'acheteur ou du refinanceur pour vérifier la valeur de la propriété.

2. Le vendeur en commandera un pour justifier le prix de vente d'un bien dans le cadre d'un compromis de vente (voir expertises avant-vente).

 

Les maisons de luxe sont souvent construites avec des matériaux haut de gamme, disposent d'une plus grande superficie que les maisons résidentielles standard et sont situées dans des zones privilégiées avec un cadre et une vue magnifiques. En tant que telles, les maisons riveraines entrent généralement dans cette catégorie. De plus, ces maisons sont généralement dotées de nombreux équipements luxueux tels que des salles de bains spa, des salles de jeux et de théâtre, des terrains sculptés, des cuisines extérieures et des piscines.

 

Les maisons de luxe sont beaucoup plus difficiles à évaluer que les maisons résidentielles standard. Des connaissances, des compétences et du temps supplémentaires sont nécessaires pour déterminer avec précision la valeur marchande de la propriété.

Afin d'approuver le financement de maisons neuves, les établissements de crédit ordonneront une évaluation pour projeter avec précision la valeur « à l'achèvement » de la propriété. Cela signifie que l'évaluateur ne travaille pas avec une maison existante, mais effectue une évaluation basée sur les plans de la propriété, les fiches techniques, le plan du terrain, la liste de répartition des coûts, etc. L'évaluation établit ce que la propriété vaudrait si elle était entièrement construite. aujourd'hui.

 

En règle générale, le financement des maisons neuves n'est pas une affaire unique. Au fur et à mesure de la construction de la maison, l'évaluateur fournit des rapports d'étape à différentes étapes de la construction de la maison pour faciliter les tirages de financement.

 

Il est important que les détails fournis à l'évaluateur soient aussi précis que possible. Si des changements substantiels sont apportés, cela peut avoir un impact sur la valeur d'évaluation finale de la propriété.

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Vous pouvez nous soumettre les détails de votre nouvelle construction en utilisant le formulaire que vous trouverez ici.

Lorsqu'un acheteur achète une nouvelle maison unifamiliale et envisage de faire des rénovations qui augmenteront la valeur de la propriété, il peut alors demander un financement « achat avec rénovations ». Ce type de prêt peut être utilisé pour de nombreux types de rénovations, de la réparation d'un toit et de la finition d'un sous-sol à l'installation de nouvelles armoires de cuisine. Cela dit, les établissements de crédit voudront s'assurer que ces types d'améliorations ajouteront réellement de la valeur à la valeur marchande de la maison. La valeur marchande n'augmente pas nécessairement directement avec le montant dépensé pour la construction.

 

Les évaluations d'achat avec rénovations impliquent également des rapports d'inspection d'avancement pour vérifier que les travaux sont terminés conformément à l'accord du prêteur.

Les rapports d'inspection de l'état d'avancement concernent les nouvelles constructions de maisons unifamiliales et les rénovations. Lorsqu'un établissement de crédit a approuvé un financement – basé sur une nouvelle évaluation de construction – pour construire une nouvelle maison ou effectuer des rénovations majeures, il ne débloquera pas tous les fonds tout de suite. Au lieu de cela, les fonds seront débloqués en fonction d'un pourcentage d'achèvement estimé donné par un évaluateur. Chaque fois que la banque débloque des fonds, cela s'appelle un « tirage ».

 

Les rapports de l'état d'avancement peuvent être commandés en tant que service autonome. Cependant, elles sont demandées en complément des expertises commandées pour construction ou rénovation. L'expert procédera à une inspection en croisant l'état d'avancement avec les plans proposés. Par la suite, l'expert rédigera un rapport détaillant les pourcentages d'avancement du projet.

Les évaluations de terrains résidentiels sont ordonnées pour déterminer la valeur d'une propriété qui est vacante ou avec des améliorations à la fin de leur vie économique.

 

L'évaluateur planifiera non seulement une inspection pour examiner la parcelle de terrain et analysera ses caractéristiques, mais il utilisera également des comparables de vente pour voir à quel prix d'autres terrains de la région ont été vendus. Dans certains cas, il peut être difficile de trouver des comparables, mais l'évaluateur fera de son mieux pour tenir compte de l'emplacement unique du sujet, de la forme et de la taille du terrain, ainsi que des services publics clés comme l'eau, électricité, égouts, etc.

Les prêteurs exigent qu'une évaluation soit effectuée avant d'offrir une deuxième hypothèque. Une deuxième hypothèque peut être obtenue en plus d'une première hypothèque lorsqu'un propriétaire a besoin d'emprunter des fonds supplémentaires. La deuxième hypothèque est un prêt distinct, avec son propre taux d'intérêt et ses propres conditions, et est garantie par la même propriété que la première hypothèque. Le deuxième prêteur hypothécaire a une créance sur la propriété après le premier prêteur hypothécaire, en cas de défaut ou de forclusion.

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Les deuxièmes hypothèques sont utilisées pour les rénovations domiciliaires, la consolidation de dettes et le financement d'achats importants. Les fonds d'une deuxième hypothèque peuvent être déboursés en une somme forfaitaire ou sous forme de marge de crédit, selon le prêteur et le type de prêt.

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Il est important de noter que la souscription d'une deuxième hypothèque augmente l'endettement global d'une propriété et qu'elle peut être plus risquée qu'une première hypothèque car le deuxième prêteur hypothécaire occupe une position de second rang en cas de défaut ou de forclusion. De plus, le taux d'intérêt d'une deuxième hypothèque peut être plus élevé que celui d'une première hypothèque en raison du risque accru pour le prêteur.

Nous offrons des évaluations pour les maisons multifamiliales contenant 2-4 unités. Voir les évaluations commerciales pour 4+ unités. L'évaluation de propriétés multifamiliales de moins de 4 unités peut être similaire à l'évaluation d'une maison unifamiliale, mais avec quelques considérations supplémentaires, notamment :

1. Les évaluateurs accéderont à toutes les unités locatives et observeront les caractéristiques physiques. 

2. Considérez les revenus locatifs : Contrairement à une maison unifamiliale, une petite propriété multifamiliale génère des revenus locatifs. Les évaluateurs prendront en compte les revenus locatifs de la propriété lors de la détermination de sa valeur, en tenant compte de facteurs tels que le montant du loyer, les conditions de location et les taux d'occupation.

De nombreux établissements de crédit exigent généralement des rapports sur les loyers du marché chaque fois qu'un acheteur achète plus d'une propriété. Ces rapports donnent aux banques un aperçu du revenu supplémentaire que le candidat acheteur tirera des propriétés supplémentaires. Parce que les gens ont falsifié des baux dans le passé, les rapports sur les loyers du marché aident les banques à s'assurer que les emprunteurs peuvent rembourser leur dette de manière fiable.

 

Les rapports sur les loyers du marché indiquent non seulement le loyer que le propriétaire reçoit, mais la valeur locative doit être étayée par des comparables. Les rapports sur les loyers du marché peuvent être complétés sans visite si suffisamment de photos et d'informations sont disponibles. L'évaluateur utilise sa base de données interne pour rechercher d'autres unités locatives similaires. Avec les comparables trouvés, des ajustements sont effectués pour les différences et une estimation du taux de location du marché pour la propriété est conclue. y s'appuient également sur des données trouvées en ligne pour utiliser l'approche de comparaison directe.

Parfois, des évaluations urgentes (ou de « dernière minute ») sont nécessaires pour respecter un délai de clôture serré. Sinon, vous pourriez encourir des frais d'avocat supplémentaires ou perdre votre dépôt d'arrhes provenant d'un accord d'achat et de vente.

 

Bien que de nombreuses entreprises n'aient pas la capacité de faire des évaluations urgentes, vous pouvez toujours appeler Évalutations Modernes pour vous renseigner sur notre disponibilité.

 

Nous offrons ce service pour tous les différents types d'évaluation.